Mudanças alteram tributação na compra de imóveis por não residentes e criam incentivos para habitação e arrendamento acessível; especialistas do Brasil Salomão explicam os principais impactos Lisboa (PT), 25 de maio de 2026 – A aprovação do Decreto-Lei n.º 97/2026, em Portugal, trouxe novas regras fiscais para o setor habitacional e deve ter impacto direto sobre investidores estrangeiros, incluindo brasileiros interessados na compra de imóveis no país. O pacote, conhecido como “Choque Habitação”, altera normas relacionadas ao IMT, IVA, arrendamento e benefícios fiscais voltados ao mercado imobiliário habitacional.
Uma das principais mudanças é a criação de uma taxa única de IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) para não residentes na aquisição de imóveis destinados à habitação. A medida integra a estratégia do governo português de direcionar o investimento imobiliário para moradia efetiva e para o aumento da oferta de imóveis em arrendamento com valores moderados.
Segundo o advogado Fernando Senise, sócio do Brasil Salomão, a alteração muda o cálculo econômico de quem pretende adquirir imóveis em Portugal sem fixar residência fiscal no país.
“O novo regime torna mais sensível a distinção entre aquisição patrimonial, residência efetiva e destinação do imóvel ao arrendamento habitacional. Para o investidor estrangeiro, especialmente o brasileiro, passa a ser ainda mais importante avaliar previamente o enquadramento fiscal da operação”, afirma. E, acrescenta que “de qualquer forma, como regra, as aquisições imobiliárias de não residentes em Portugal, em função dos valores médios que apresentam, como regra, já tinham taxa equivalente; assim, o efeito de tal alteração tenderá a ser mais interno-político do que propriamente económico-financeiro em relação aos não residentes que compram imóveis no país”.
O decreto prevê hipóteses de recuperação parcial do IMT pago nas aquisições imobiliárias realizadas por não residentes, o que é um benefício em si. O comprador poderá pleitear esse benefício se passar a ser residente fiscal em Portugal no prazo de até dois anos após a aquisição. A recuperação também poderá ocorrer quando o imóvel for destinado ao arrendamento habitacional com renda moderada, dentro das condições previstas pela legislação portuguesa.
Para João Gabriel Gonçalves, advogado fiscalista do escritório Brasil Salomão, as novas regras não impedem o investimento estrangeiro, mas exigem maior planejamento. “Portugal continua sendo um mercado relevante para brasileiros, tanto por razões patrimoniais quanto familiares e sucessórias. O que muda é a necessidade de uma análise mais cuidadosa sobre a forma de aquisição, finalidade do imóvel, o prazo de permanência, a residência fiscal do comprador e os efeitos tributários da operação”, explica.
O pacote também inclui a redução do IVA para 6% em projetos de construção e reabilitação destinados à habitação, além de novos incentivos fiscais ao arrendamento e ao investimento imobiliário habitacional. Na prática, o conjunto de medidas procura estimular projetos que ampliem a oferta de moradia para redução da pressão sobre o mercado residencial português. Esse talvez seja um dos elementos mais importantes do pacote, alerta Senise: “na medida em que à indústria da construção civil e promoção imobiliária abre-se uma oportunidade relevante para o direcionamento de investimentos, com a obtenção de melhores margens e rentabilidades decorrentes da redução fiscal”.
Outro ponto de atenção está na possível discussão jurídica sobre algumas das medidas. Os especialistas do Brasil Salomão apontam que a diferenciação tributária entre residentes e não residentes pode gerar questionamentos em relação à conformidade com normas do Direito Europeu.
“Algumas disposições podem abrir espaço para discussão nos tribunais portugueses, sobretudo quando analisadas à luz da livre circulação de capitais e dos princípios de igualdade de tratamento no âmbito europeu”, observa Senise.
O tema tem sido acompanhado por equipes jurídicas que atuam nas áreas tributária, patrimonial e internacional, diante dos possíveis efeitos para investidores brasileiros, famílias em mobilidade global e não residentes com interesse no mercado imobiliário português.
Principais pontos do novo pacote fiscal português O que muda: Portugal aprovou novas regras fiscais para o setor habitacional, com impacto na compra, construção, reabilitação e arrendamento de imóveis.
Quem deve ficar atento: investidores estrangeiros, não residentes, brasileiros com interesse em imóveis em Portugal e famílias em mobilidade global.
IMT para não residentes: criação de uma taxa única na compra de imóveis habitacionais por não residentes.
Possível recuperação parcial do IMT: o comprador poderá recuperar parte do imposto se se tornar residente fiscal em Portugal em até dois anos ou se destinar o imóvel ao arrendamento habitacional com renda moderada.
IVA reduzido: projetos de construção e reabilitação destinados à habitação poderão contar com IVA de 6%.
Objetivo do governo português: estimular a construção e oferta de habitação efetiva, ampliar a oferta de arrendamento acessível e reduzir distorções no mercado imobiliário.
Pontos de atenção: algumas medidas podem gerar questionamentos jurídicos sobre conformidade com o Direito Europeu; a redução do IVA é oportunidade clara para o empreendedor imobiliário.
Sobre Brasil Salomão Brasil Salomão mantém presença consolidada em Portugal desde 2018, atuando como ponte estratégica para empresas brasileiras em processos de expansão para a União Europeia. A operação portuguesa integra a estratégia de internacionalização do escritório, com foco em segurança jurídica, governança e conformidade regulatória em operações transnacionais para seus clientes.
Fundado no Brasil em 1969, o escritório completou 57 anos de atuação em 1º de março de 2025 e consolidou-se como uma banca full service. Atualmente, conta com 11 unidades em funcionamento no país, localizadas em São Paulo (SP), Ribeirão Preto (SP), Campinas (SP), Franca (SP), Belo Horizonte (MG), Rio de Janeiro (RJ), Três Lagoas (MS), Goiânia (GO), Cuiabá (MT), Rondonópolis (MT) e São José do Rio Preto (SP). Reúne profissionais especializados, com atuação integrada entre Brasil e Europa, voltados ao aprimoramento contínuo e à excelência no atendimento aos clientes.
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