O produtor rural brasileiro percorreu, em menos de uma geração, um caminho que vai do campo à gestão patrimonial urbana. Impulsionado por safras recordes, o capital do agronegócio tem sido maciçamente alocado em imóveis residenciais de luxo e comerciais rentáveis, transformando o perfil de investimento no setor e aquecendo mercados antes dominados apenas por grandes centros.
Dados recentes comprovam a dimensão do fenômeno. Segundo levantamento da Brain Inteligência Estratégica, as vendas de imóveis de alto padrão no Centro-Oeste cresceram 62,6% no terceiro trimestre de 2024, com o Valor Geral de Vendas avançando 74% no período. A CBIC confirma o impulso: a região registrou 26.002 unidades vendidas em 2024, alta de 27,7% sobre o ano anterior.
Cidades consideradas capitais do agro vivenciam uma verdadeira transformação urbana. Sorriso (MT), por exemplo, teve um crescimento populacional de 66,3% entre 2010 e 2022, com PIB per capita de R$ 124 mil — quase o dobro da média estadual. A cidade emitiu 585 alvarás de construção apenas nos primeiros quatro meses de 2024. Rio Verde (GO) e Lucas do Rio Verde (MT) seguem a mesma trajetória, com expansões demográficas muito acima da média brasileira.
Esse movimento não passou despercebido pelas incorporadoras. Empresas de São Paulo e de outras capitais têm levado lançamentos diretamente aos polos produtores do interior, adaptando condições comerciais ao fluxo de caixa do agro, com pagamentos estruturados ao ritmo da safra. Paralelamente, o capital do setor começa a aparecer no funding da incorporação via fundos estruturados e FIAGROs, cujo patrimônio líquido superou R$ 40,9 bilhões em outubro de 2024, segundo a ANBIMA.
Para o analista de mercado imobiliário Daniel Claudino, a migração do capital rural para ativos urbanos é uma estratégia deliberada de diversificação e proteção contra a volatilidade do ciclo agrícola. “O produtor rural brasileiro percorreu, em menos de uma geração, um caminho que vai do campo à gestão patrimonial urbana”, afirma. Ele ressalta que uma parte crescente do capital gerado pelas safras tem sido alocada em imóveis como forma de garantir estabilidade e rentabilidade.
Análise de risco
Esse fluxo robusto, no entanto, levanta questões que o mercado ainda não respondeu por completo. Claudino alerta que parte da demanda pode ser cíclica e sensível à próxima safra ruim ou à queda das commodities. Embora o imóvel urbano funcione para o produtor como uma extensão natural da lógica de posse de terra, o ciclo imobiliário das cidades do agro pode ser mais vulnerável a oscilações externas do que o das grandes capitais. Para o analista de mercado imobiliário, reconhecer essa dependência estrutural é condição para que incorporadoras, investidores e o próprio mercado calibrem suas apostas com a cautela necessária.
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SUENIA MICHELLE QUEIROZ DANTAS
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