29/04/2022 às 22h12min - Atualizada em 30/04/2022 às 00h00min

Como solucionar problemas e conflitos dentro de um condomínio sem precisar acionar a Justiça?

Conheça casos contados por moradores, síndicos e prestadores de serviços e entenda qual o papel do advogado especialista em Direito Condominial na resolução ágil de conflitos

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É de conhecimento popular que o Judiciário está cada vez mais abarrotado de processos e, como consequência, a lentidão para a resolução deles. É muito comum relatos de casos de pessoas que acionam a Justiça e esperam anos para que o conflito seja solucionado. Após mudanças no ordenamento jurídico, com ênfase na redução da judicialização de conflitos, o papel do advogado, hoje em dia, busca um caminho mais rápido: a conciliação, através da resolução de conflitos pela via extrajudicial, ou ainda, através das conciliações e mediações, o que traz mais agilidade na solução das variadas situações adversas dentro de um condomínio.

Segundo dados da ABRASSP (Associação Brasileira de Síndicos e Condomínios) mais de 68 milhões de pessoas moram em condomínios no Brasil. Esses condomínios são administrados por mais 421 mil síndicos e síndicas, sendo quase 20 mil desses profissionais concentrados na região Norte do País.

Sendo assim, a atuação do advogado especialista em Direito Condominial tem sido cada vez mais solicitada e se tornado indispensável para a gestão segura e eficiente de um condomínio, tendo em vista as variadas missões desse profissional, atuando juntamente com síndicos e/ou administradoras, e contribuindo na confiabilidade das informações prestadas aos moradores/condôminos.

Amanda Accioli tem 47 anos, é síndica profissional e atua há 19 anos na área condominial. Ela conta que hoje existem condomínios que são verdadeiras cidades, com regulamentação interna própria e tão complexa que a Assessoria profissionalizada do departamento jurídico é extremamente necessária:

“Eu sempre acreditei que gerir profissionalmente um condomínio não significa que o síndico deva, necessariamente, ter como profissão a sindicatura. Mas sim, deve possuir profissionais competentes ao seu lado para a melhor tomada de decisão, amparado legal e costumeiramente, com orientações embasadas e dentro dos princípios da harmonização social e razoabilidade, tão presentes no exercício da profissão. Cada dia mais, síndicos e administradores estão despertando para a necessidade de um corpo jurídico acompanhando as rotinas condominiais, e isso é muito importante. Aos meus olhos, um condomínio, seja ele pequeno ou grande, comercial ou residencial, de casas ou apartamentos, nada mais é do que uma empresa, e deve ser gerido como tal: precisa de gestão profissional para que seja saudável e esteja em conformidade com a lei.”

Para otimizar os recursos, como o tempo e os custos de um processo judicial, uma das missões do advogado condominialista é ter uma atuação extremamente proativa e conciliatória. Dra. Alessandra Bravo, advogada especialista em Gestão e Direito Condominial, comenta que a atuação do advogado especialista é bastante ampla e necessária:

“A Assessoria Jurídica Condominial tem o objetivo de auxiliar na gestão do condomínio, mitigando e auxiliando, tanto com ações preventivas (antes da ocorrência de algum dano), bem como para ações que existem conflitos de interesse, ou ainda defendendo o condomínio em ações em geral. É importante considerar que as ações extrajudiciais devem trazer mais praticidade para os problemas do dia a dia, desde o início da implantação do Condomínio: Consultoria e acompanhamento da obra e pré-vistoria da unidade, Consultoria de problemas no imóvel, Assessoria para compra de imóvel, dentre outros. Até as práticas diárias de administração interna do condomínio, como: Elaboração de Comunicados, Notificações, Participação em Assembleias Gerais, Elaboração de contratos em geral, Mediação de conflitos, Cobranças em geral, Adequação da LGPD (Lei Geral de Proteção de Dados), Reuniões com a Administração, Previsão Orçamentária Estratégica, Normas e Procedimentos, Regularização de Condomínios, Implantação do Compliance Condominial, Funcionários e Prestadores de serviço, dentre outros.”

O risco do condomínio não possuir as orientações técnicas de um advogado atuante na Assessoria especializada Condominial é a possibilidade de ocasionar aumento dos problemas cotidianos ou administrativos, que poderiam ser evitados com a orientação e acompanhamento jurídico especializados, além de garantir uma gestão tranquila e eficiente.

Leonardo Manfrinatti da Silva é consultor de seguros condominial e atende cerca de 60 condomínios. Dentro das diretrizes, leis e responsabilidades da sua área de atuação, Leonardo acredita que é de grande importância o trabalho de um advogado especialista em Direito Condominial, atuando em conjunto, não apenas com ações judiciais após a ocorrência de algum sinistro, mas sim, de maneira preventiva para evitar problemas futuros aos condomínios:

“A atuação de um advogado especialista em Direito Condominial é fundamental para se manter o bom funcionamento de todas as partes de um condomínio, seja ela de cobrança, relações entre moradores e, principalmente, no suporte ao síndico em contratos de serviços – o que exige conhecimento técnico necessário e respaldo de todas as leis e regras. Nesses anos, tenho vivenciado o trabalho diário em condomínios e percebo que um advogado atuante, desenvolvendo ações de prevenção e orientação junto aos síndicos, administradoras e moradores, a fim de evitar que qualquer problema, por mais simples que seja aconteça, os índices de sinistros praticamente não existem, fruto desse trabalho desenvolvido por um profissional especialista nessa área do Direito.”
 
Leonardo Manfrinatti durante trabalho como consultor de seguros de cerca de 60 condomínios.

Assembleias em condomínios: como evitar que graves problemas aconteçam

O (a) advogado(a) especializado(a) em Direito Condominial é o profissional peça-chave, de fundamental importância nas assembleias, bem como no cotidiano condominial. É ele quem vai direcionar, encaminhar, exigir, dissolver, dirimir qualquer situação dentro ou fora da lei. O advogado atuante consegue auxiliar, por exemplo, na apresentação da auditoria realizada, ajudar na condução das assembleias gerais, evitando brigas e desentendimentos desnecessários entre os proprietários presentes, esclarecendo dúvidas sobre os prestadores de serviços e funcionários, remediando e prevenindo passíveis tributários e trabalhistas. A função do(a) advogado(a) condominial é principalmente a prevenção. Por isso, a ausência desse profissional já coloca em risco toda e qualquer situação, tanto para os próprios síndicos, como para os moradores.
Assim como em casos de destituição de síndicos, um dos problemas mais comuns encontrados nas assembleias de condomínios. Caso o síndico não preste contas anualmente, não administrar convenientemente o condomínio e praticar irregularidades, pode ser destituído do cargo, conforme previsão no Código Civil (artigo 1.349), mediante convocação de uma Assembleia Extraordinária específica por ¼ de condôminos:

“Em caso de ter uma assembleia de destituição, sem ¼ de assinaturas de proprietários ou procuradores, sem convocação do(a) atual síndico(a), não ter o contraditório e ampla defesa, a assembleia ser conduzida sem nenhuma evidência para destituição, pode ser anulada no judiciário, bem como o registro da mesma, caso ela ocorra”, alerta a advogada.
Já em situação de comprovação ou indício de fraude/corrupção por parte da administração do condomínio (síndico, conselho, administradora, prestador de serviço), após a destituição do(a) síndico(a) deve ser aprovado na próxima assembleia a contratação de auditoria do período de prestação de serviço não aprovado e, posteriormente, levado ao judiciário para a possível cobrança do(s) responsável(is), caso fique demonstrado o desvio ou obscuro na prestação de contas. A advogada Alessandra Bravo explica:

“Em caso de ter sido aprovada a prestação de contas, a qual provavelmente houve a fraude/corrupção, necessário após a auditoria, entrar com ação judicial para anulação da aprovação, que tem o prazo de quatro anos - artigo 206, § 4º do Código Civil - demonstrando totalmente a plausividade do pedido.”

Caso aconteça algum crime (agressões físicas, difamação, calúnia) no decorrer de uma assembleia, a advogada Alessandra Bravo alerta:

“A assembleia deve constar um resumo dos principais fatos ocorridos durante a realização da mesma, conforme a própria lei determina. Em caso de impossibilidade na continuidade da mesma, o(a) presidente eleito da assembleia deve encerrar a sessão, e a ata deve constar os assuntos que foram debatidos e votados, e os que não conseguiram, deve constar o motivo pelo qual a assembleia não prosseguiu e que os assuntos que ficaram de ser deliberados, restaram prejudicados, podendo ser apreciados em assembleia futura. E caso aconteça algum crime, deve ser chamado 190 e/ou o(a) presidente juntamente com algumas testemunhas, lavrar um Boletim de Ocorrência relatando os fatos.”

O papel do síndico, seja ele orgânico ou profissional, com o respaldo de um jurídico especializado, é fundamental para a boa gestão de um condomínio e, consequentemente, para que uma assembleia transcorra em sua devida ordem. 
Amanda Accioli também comenta que, infelizmente, ainda é muito comum durante as assembleias em condomínios os tumultos, brigas e ofensas:

“Infelizmente, o bate boca, xingamento, muitas vezes são inevitáveis. Ao invés das pessoas participarem de reuniões rotineiras, levar para o conselho as ideias, opiniões, e durante o ano saber o que acontece com o patrimônio, muitas vezes elas apenas leem o edital de convocação no dia e já se inflamam, e a maioria delas não sabe o que realmente aconteceu na administração do condomínio, e já vêm com ‘dez pedras na mão’. É muito complicado. Já presenciei várias vezes tumultos. Por isso, sempre reforço que a função de um jurídico mediador no momento para pontuar o que foi correto ou não, e posteriormente tomar as medidas legais cabíveis, direcionar o condomínio, é essencial. E uma dica importante: a melhor coisa nessas horas é tentar agir com calma, respirar dez vezes. Já tive situações que não aceitei continuar e solicitei o encerramento da assembleia e convocamos uma nova para os ânimos se acalmarem.”

A importância da Conciliação na atuação do Advogado Condominialista

Quando falamos em notificações internas, multas a condôminos que desrespeitam regras e normas de convivência, o papel do advogado especialista deve nortear o caminho da conciliação. O advogado especialista em Direito Condominial tem papel importante no que diz respeito ao auxílio ao síndico e administradora. Dra. Alessandra Bravo alerta sobre algumas situações:

“As advertências e notificações, seguidas ou não de multas, devem estar primeiramente previstas na Convenção e/ou Regulamento Interno do condomínio. Quando o ato praticado não estiver previsto nos documentos internos do condomínio, é necessário amparar-se da legislação nacional, que se aplica ao caso concreto. Quando se trata de condômino antissocial, inclusive, é necessário verificar os atos praticados ilicitamente pela unidade: barulhos em horários inoportunos, brigas e desentendimentos rotineiros, dentre outros. Ações mais drásticas e oficializadas devem ser tomadas quando os primeiros passos conciliatórios não tiverem êxito.”

Antônio Carlos Lopes da Silva tem 53 anos, é síndico em um condomínio que possui 96 famílias. Ele confessa que no início da sindicatura agia primeiramente por impulso, mas no decorrer dos anos foi implementando técnicas mais moderadoras:
“Logo nas primeiras queixas que desrespeitam as normas de convivência dentro do condomínio, eu já ia notificando o morador sem orientação ou uma avaliação mais crítica da ocorrência, inclusive, tendo a possibilidade de colocar o condomínio em risco. Agora, sempre que tenho que tomar alguma decisão importante no condomínio, levo a situação primeiro para o jurídico para depois compartilhar/discutir com o conselho. A contratação de um advogado especialista em Direito Condominial, na minha visão, é fundamental para que o síndico possa desenvolver seu trabalho com segurança, resguardando-se e, principalmente, resguardando o condomínio de possíveis ilicitudes, afinal, gerir um condomínio exige muita responsabilidade do gestor.”

Carlos do Vale é diretor de projetos de uma empresa de portaria remota e segurança patrimonial há 20 anos, e presta serviços a mais de 60 condomínios. Conforme as vivências práticas durantes os anos de atuação, ele também concorda que o advogado deve agir dentro dos princípios da legalidade e razoabilidade para evitar, dentro do possível, seguidas ações onerosas na justiça:

“Ao assessorar um síndico, o advogado não pode pensar apenas na ‘letra fria’ da Lei, pois cada condomínio é único e possui suas peculiaridades, deve-se encontrar suas regras de convívio e de paz social, e também as melhores soluções seguras entre as opções de serviços oferecidas ao condomínio. Logo, o advogado precisa conhecer profundamente o condomínio para o qual advoga, de forma que suas orientações sejam tecnicamente perfeitas e, ao mesmo tempo, atendam aos anseios daquela comunidade. O advogado especialista em direito condominial é imprescindível para solucionar os conflitos de relacionamentos ou administrativos de acordo com as normas vistas na Legislação Condominial, e também atuando na prevenção da ocorrência de situações desfavoráveis, evitando, assim, processos judiciais.”

A síndica profissional Amanda Accioli também concorda que se foi o tempo em que o advogado era chamado apenas quando existia algum problema. Atualmente, a gestão de condomínio para ser sólida, precisa obrigatoriamente de um acompanhamento jurídico profissional de qualidade:

“Se o síndico ou administrador ainda possui o entendimento de que um escritório de advocacia especializada agindo preventivamente é custo, acho necessário reconsiderar o conceito, sob pena de tornar-se obsoleto e, pior, ocasionar algum prejuízo financeiro a si e aos condôminos. Seja orientando, conduzindo assembleia, mediando conflitos, emitindo pareceres, segurando o ímpeto de moradores, os advogados se tornaram peça fundamental para o exercício da sindicatura de maneira profissional.”

INFORMAÇÕES – ABRAVO (Advocacia e Assessoria Especializada): Advogada Alessandra Bravo

A ABRAVO (Advocacia e Assessoria Especializada) visa atender a demanda dos clientes em soluções administrativas e judiciais, de serviços especializados e específicos para os mais diversos problemas, tratando-os de forma preventiva, conciliatória e contenciosa, com alto grau de satisfação.
Com mais de 20 anos de experiência na área, Alessandra Bravo (proprietária da ABRAVO) é Advogada especialista em Gestão e Direito Condominial, Membro efetivo regional da seccional da OAB do Estado de São Paulo; Diretora adjunta da ANACON –  Associação Nacional da Advocacia Condominial - da cidade de Campinas/SP; Pós-graduada em Contratos; Síndica profissional há 10 anos; Especialista em Gestão e Administração Condominial, Compliance Condominial, Engenharia Condominial, Incorporação Imobiliária, Maus Tratos de Animais dentro de Condomínios, Direito Imobiliário, Mediação e Conciliação Condominial, Direito Trabalhista Condominial e Legislação Tributária para Condomínios. É também palestrante e professora do Curso de Compliance para Condomínios.


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